역전세? 깡통전세? 2023 서울 아파트 상황?

2023년이 도래했고 새로운 정부 새로운 부동산 정책으로 새해를 맞습니다.

올해는 한국 부동산에 어떤 이슈가 생길지 궁금한데요, 2023년 2월인 현재 역전세 이슈가 불거지고 있습니다.

올해 서울 아파트 입주물량은 역대 최저 수준이라고 하지만 현재 전례 없는 고금리로 고통받는 시대를 지나고 있기 때문에 거래절벽으로 인한 부동산 침체장이 불가피해 보입니다.

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왜 전세가 하락이 무서울까?

거래절벽으로 인한 침체장은 매매가 하락 뿐만 아니라 전세가 하락도 불러일으키죠.
사실 부동산 투자자, 갭투자자들을 버티기 힘들게 하는 것은 매매가 하락보다는 전세가 하락입니다. 
매매가보다 전세가가 떨어지면 집주인은 전세자를 맞출 때마다 돈이 역으로 나가게 되어 힘이 들고 만약 대출로라도 그 갭을 메꾸어야 한다면 이자가 나가기 시작하기 때문에 힘들어지기 때문입니다.

 

전세가가 낮아지는 이유?

이번 2023년 전세가 하락은 아무래도 금리의 급한 인상때문에 전세자금 대출 이자가 웬만한 월세를 넘어서고 있기 때문에 발생한 것으로 볼 수 있습니다.

임차인 입장에서는 전세자금 대출 이자를 은행에 주든 월세를 집주인에게 주든 돈이 더 적게 나가는 방법을 선택하지요. 
이에 전세수요가 월세수요로 이동했기 때문에 상황이 매우 안좋습니다.

전세 기간이 끝나 전세자를 내보내야 하는 상황에서 전세 보증금을 마련하기 힘들어진 집주인들이
전세퇴거자금대출을 받아야 하는 현상까지 나오고 있습니다.

역전세와 깡통전세의 뜻에 대해서 명확히 알아봅시다.

역전세란 무엇일까요? 

역전세는 주택 거래가 위축되어 전세가격이 떨어질 때 나타나는 현상입니다.
한마디로 역전세는 전세 계약 시점에 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는, 즉 전세가가 떨어지는 현상입니다.

전세 계약 당시에 집주인 A가 임차인 B에게 2억에 계약을 했지만 2년 뒤에 전세가의 시세가 1억 5천으로 떨어집니다.
만약 임차인 B가 낮아진 1억5천의 시세로 재계약을 원한다면 집주인 A는 현재 보증금인 1억 5천이 원래 보증금인 2억보다 낮기에 임차인 B 에게 5천만 원을 돌려주고 재계약해야 하는 셈이 됩니다.

다른 임차인을 찾아도 마찬가지입니다. 새로운 임차인 C를 구하더라도 시세인 1억 5천의 보증금을 계약해야 하기에 집주인이 5천만원을 더해 이전 임차인 B에게 2억을 맞춰서 내주어야 하기 때문입니다.

깡통전세란 무엇일까요?

일반적으로 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 봅니다.
남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 깡통이라는 말과 전세라는 말이 합쳐진 말이지요.

하지만 집값이 점점 떨어지는 시장에서 전세 계약 시점의 전세가격보다 집값이 낮아져서 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태도 생깁니다.

만약 집에 전세 외에도 주택담보대출까지 있는 상황이라면 집값이 대출금과 전세값을 합한 금액보다 낮은 수준이기 때문에 이 경우도 당연히 깡통전세라고 합니다.

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7590730&ref=D

전셋값 하락에 뒤바뀐 ‘갑-을’…20%가 역전세 계약